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부담부증여, 유리한 경우 vs 독이 되는 경우
부담부증여, 유리한 경우 vs 독이 되는 경우
  • 택스앤타임즈(taxNtimes)
  • 승인 2021.11.05 11:02
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다주택자에 대한 양도속득세(이하 '양도세'라고 한다)와 종합부동산세(이하 '종부세'라고 한다)가 중과됨에 따라 최근 자녀에게 주택을 증여하는 것에 대한 관심이 어느 때보다도 높아졌습니다. 많은 사람들이 주택을 증여하려고 할 때 다음 두 경우를 비교합니다. 주택 전체를 증여하는 것이 나은지 아니면, '부담부증여'하는 것이 유리한 지에 대해서입니다.

 

이제부터 부담부증여가 무엇이고, 어떤 때 부담부증여를 하는 것이 유리한지, 부담부증여를 해서 오히려 세금이 많아지는 즉, 부담부증여를 해서는 안되는 경우는 어떤 것들이 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

'부담부증여'가 무슨 뜻인가요?                                                                                

 

 

부동산에 담보된 대출이나 보증금이 있을 때, 그 채무를 증여받는 사람인 수증자에게 넘기는 조건으로 증여하는 것을 '부담부증여'라고 합니다. 가령, 박 씨가 시가 9억원인 아파트를 전부 순수 증여하는 경우와 전세보증금 6억 원을 자녀에게 넘기는 조건으로 부담부증여하는 경우 세 부담을 비교해볼까요?

 

우선, 전부 증여한다면 9억 원에 대해서 자녀는 약 1억 8,900만 원(신고세액공제 3% 적용)의 증여세를 내야 합니다. 전세보증금 6억 원 만큼을 자녀에게 넘기는 부담부증여를 한다면 어떨까요? 전세보증금 6억 원은 박 씨의 자녀가 나중에 갚아야 할 채무이기 때문에 증여받은 것이 아니죠. 그래서 박 씨의 자녀는 아파트 시가 9억 원에서 6억 원을 뺀 3억원에 대해 3,880만 원의 증여세를 내면 됩니다. 자녀가 내야 할 증여세가 무려 1억 5,020만 원이나 줄어든 셈이죠.

부담부증여를 받으면 전세보증금이나 담보대출금만큼은 증여받은 것이 아니라 나중에 갚아야 할 채무이기 때문에 증여받은 금액이 줄었으므로 증여세가 줄어드는 것이 당연합니다. 그런데 증여세만 내면 끝나는 것이 아닙니다. 박 씨가 넘긴 채무만큼은 유상양도로 보아 양도세 과세대상이 됩니다. 따라서 박 씨는 전세보증금 6억 원에 해당하는 양도차익에 대해서는 양도세를 내야 합니다.

 

박 씨가 내야 될 양도세는 박 씨의 상황에 따라 다릅니다. 박 씨가 만약 조정대상지역 내 다주택자라면 양도세가 중과될 것이고, 1세대 1주택자 비과세 요건을 갖춘 1주택자라면 양도세가 없을 것입니다. 결국, 부담부증여의 절세효과는 증여자인 박 씨가 내야 할 양도세가 얼마인지에 달려있습니다.

 

 

1주택자 비과세 또는 양도차익이 작을 때, 부담부증여로 세금을 줄일 수 있습니다              

 

부담부증여를 하는 것이 유리한 경우는 어떤 때일까요? 사례의 박 씨가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰서 양도세가 비과세 되는 주택이라고 가정하면요. 시가 9억 원이고 전세보증금 6억 원인 아파트를 부담부증여하면 자녀가 낼 증여세는 3,880만 원으로 대폭 줄어들고, 박 씨가 내야 될 양도세는 1세대 1주택 비과세를 적용받아 한 푼도 내지 않아도 됩니다. 자녀가 상대적으로 적은 증여세를 내고 아파트를 증여받을 수 있는 셈이죠.

 

물론 자녀가 떠안은 전세보증금은 나중에 자녀가 번 소득이나 재산을 처분한 자금으로 상환해야 합니다. 결과적으로 자녀가 증여받은 금액은 줄어든 것이지만 전체적으로 훨씬 적은 세부담으로 아파트를 자녀 명의로 해줄 수가 있는 셈이죠. 아파트의 시가가 9억 원이 넘는다면 9억 원 초과분의 비율만큼의 양도차익에 대해서는 양도세가 과세됩니다.

 

하지만 이때도 1세대 1주택자는 보유기간과 거주기간에 따라 각각 연 4%씩 양도차익의 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있기 때문에 양도세 혜택을 받을 수 있습니다. 따라서 내야 될 총 세금 부담이 훨씬 줄어드는 것이죠.

 

부담부증여는 이처럼 양도세가 비과세되어 없거나, 양도차익이 작아 양도세가 적게 나오는 경우에 가장 효과적입니다. 또는 증여재산이 너무 커서 전부 증여하면 누진세율이 너무 높아질 때 유리합니다. 간혹 부담부증여로 무조건 세금을 절세할 수 있다고 오해하는 경우가 있는데요. 승계받은 보증금이나 담보대출만큼에 대해서 증여세를 안내도 되는 것은 맞지만, 증여자가 해당 부채에 대한 양도세를 내야 된다는 사실을 놓치면 안되겠습니다.

 

 

이럴 땐, 부담부증여하면 오히려 세금이 많아집니다                                                     

 

만약박 씨가 다주택자로 조정대상지역에 있는 집을 부담부증여하는 것이라면 어떻게 될까요? 박 씨 자녀가 내야 될 증여세는 동일하지만, 박 씨가 내야 될 양도세는 크게 달라집니다. 박 씨가 2주택자로 이 주택의 취득가액이 2억 원이었다면, 박 씨가 내야 될 양도세는 약 2억 7,8000만 원(지방소득세 포함)입니다. 결국 그냥 다 증여했을 때보다 부담부증여를 해서 세부담이 1억 2,780만 원이나 증가한 셈이죠. 전세보증금은 자녀가 나중에 갚아야 할 채무인 만큼 자녀에게 증여한 재산 자체가 줄었는데 세금은 오히려 더 많아졌으니 부담부증여로 인해 오히려 더 손해를 보게 되는 것입니다.

 

이처럼 양도세가 중과되는 다주택자거나, 양도차익이 커서 양도세 부담이 큰 경우라면 부담부증여를 하면 증여자(증여하는 사람)가 내야하는 양도세가 오히려 수증자(증여받는 사람)의 증여세 감소분보다 클 수 있습니다. 이런 경우에는 부담부증여는 오히려 독이 됩니다.증여는 그만큼 작게 해주면서 총 세금은 더 많이 낸 셈이기 때문이죠. 따라서 부담부 증여를 하기 전에는 반드시 세부담을 미리 계산해 본 후에 실행에 옮기는 것이 좋겠습니다.

 

이은하 세무사 저서: 이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일

                                                                                                                   

 

출처 국세청 공식 블로그 https://blog.naver.com/ntscafe/222499258355

 


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