UPDATED. 2020-07-04 19:55 (토)
등록임대사업자 6월말까지 임대차계약 자진신고 해야!
등록임대사업자 6월말까지 임대차계약 자진신고 해야!
  • 김유겸 기자
  • 승인 2020.06.18 12:35
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

- 주택임대 전국 156.9만호-하반기 전수조사, 의무위반자 행정처분
- 임대료 증액제한 5% 위반시 과태료 3천만원 및 모든 세제혜택 제외

국토교통부는 6월말까지 한시 운영되는 임대차계약 자진신고 기간이 종료되면, 하반기부터 공적 의무 위반여부 전수조사를 통한 관계기관 합동점검을 본격 추진하고, 의무 위반자에 대해 과태료 부과 및 세제혜택 환수 등 엄중 조치할 계획이라고 밝힌바 있다

점검대상은 등록임대사업자의 공적의무 전반이며, 특히 핵심 의무 사항인 임대료 증액제한(5%이내) 및 임대의무기간 준수 등을 중점 조사할 예정이다. 또한 자진신고 기간(3~6월) 내 미신고한 임대차계약 건에 대해서도 신고기간 종료 후 점검대상에 포함된다.

황선의 본지 자문위원

황선의 본지 조세자문위원(세무법인정명 대표세무사)은 최근 세무상담 중 가장 많이 질문하는 사례가 주택임대 관련 사항이라면서, 그 이유는 올해부터 년간 주택임대수입금액 2천만원이하도 비과세에서 과세로 전환되었고, 임대사업자로 구청 등 지자체에 등록한 경우 공적의무사항만 9가지에 달하기 때문에 그만큼 궁금한 사항이 많다는 반증이라고 했다.

전월세 계약서를 작성 할때 임대사업자는 임차인에게 임대의무기간, 임대료 증액제한(5%), 임대주택 권리관계(선순위 담보권 등) 등에 대해 설명해야 한다. 설명하지 않았을 경우 500만원이하 과테료를 납부하게 된다. 또한 표준임대차계약서를 사용하지 않은 경우도 1천만원이하의 과태료를 내야한다.

이렇다 보니 최근 가장 베스트 셀러 조세전문서적은 주택임대사업자 관련해설 책자라고 한다.

[다음은 ​주택임대사업자 들이 지켜야 할 중요한 사항을 “주택입대사업자의 모든 것"(지병근 세무사 저)을 인용하여 황선의 세무사가 요약 정리한 내용이다]

▶ 임대차계약신고 및 표준임대차계약서

주택임대사업자로 등록한 이후 처음 신고하는 최초신고와 그 이후 변경내용에 대해 신고하는 변경신고로 구분된다. 최초신고와 변경신고 모두 표준임대차계약서식을 이용 하여야 한다.

▶ 임대차계약 최초신고란 ? “2019년 10월 24일 이후 신고시 주의”

임대차계약 체결일로부터 3개월 이내 임대주택소재지 관할 지방자치단체장에게 신고해야 한다. 원칙적으로 임대차계약 최초신고는 임대주택으로 등록한 이후에 체결되거나 갱신되는 임대차 계약분부터 이행하였지만 2019.04.05. 민간임대주택법의 개정으로 2019.10.24. 부터는 임대주택으로 등록할 시점에 임대차계약이 체결되어 있는 경우에도 임대차계약 최초신고를 반드시 해야한다.

▶ 임대차계약 변경신고는 묵시적일경우도 하여야 한다.

주택임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인 등에 변경이 있는 경우 그 변경한 날로부터 3개월 이내 임대주택소재지 관할 지방자치단체장에게 신고해야 한다.

이 경우 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 이미 신고된 임대조건이 동일하게 적용되므로 임대차계약 변경신고를 하지 않아도 상관없었다. 하지만, 2019.02.15.부터 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 임대차계약 변경신고를 반드시 해야 한다.

▶ 최초임대료와 임대료 5% 증액제한 적용시기가 매우 중요하다.
2019.10.23. 이전에 임대주택으로 등록한 경우는 최초임대료는 임대사업자로 등록한 후 새로 계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신할 때의 임대료가 된다. 따라서, 주택임대사업자는 임대사업자로 등록한 후 새로 계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신할 때의 임대료까지는 내 맘대로 정할 수 있고, 그 이후 체결하거나 갱신하는 임대료부터 5% 증액제한을 적용받았다.

2019.10.24. 이후에 임대주택으로 등록한 경우 최초임대료는 임대주택으로 등록할 시점에 임대차계약이 체결되어 있는 경우에는 종전 임대차계약에 따른 임대료가 된다. 반면, 임대차계약이 체결되어 있지 않은 경우 최초임대료는 종전처럼 주택임대사업자로 등록한 이후 새로 체결하는 임대료가 된다. 언제 임대주택으로 등록을 할건가 전문가의 상담이 필요하다.​

▶ 국토교통부 5.28일 보도자료 주요내용 : 6월말까지 신고시 과태료 면제
국토부와 지자체는 하반기에 추진될 의무위반 합동점검에 앞서, 사업자에 자율시정 기회를 부여하고자 3월부터 6월 30일까지 임대차 계약 미신고 등에 대한 자진신고 기간을 한시 운영하고 있다.

◉ 임대차계약 자진신고 대상·항목 및 신고방법

- (신고대상) 「민간임대주택법」에 따라 등록한 개인 임대사업자

- (신고항목) 임대주택을 등록한 이후 신고 또는 변경신고를 하지 않은 모든 임대차계약 건

- (신고방법) 렌트홈 홈페이지(http://www.renthome.go.kr) 또는 시·군·구청 방문 접수

- (과태료 면제) 경미한 의무 위반인 “임대차계약 미신고” 및 “표준임대차계약서 양식 미사용” (현행법상 위반시 과태료 1천만원 이하 부과)

이번 자진신고는 임대주택 등록 이후 현시점까지 신고 또는 변경신고를 하지 않은 모든 임대차계약 건을 대상으로 하며, 자진신고 기간 내 신고시 ‘임대차계약 미신고’ 및 ‘표준임대차계약서 양식 미사용’ 2가지 의무위반에 대해서는 과태료가 면제된다.

한편, 임대료 증액제한 및 임대의무기간 준수 등 사업자의 중대 의무 위반의 경우 이번 자진신고 운영에 따른 과태료 면제대상에는 해당되지 않으나, 위반행위 내용·조속 시정 여부 및 정부정책 협조 여부 등 구체적인 사안을 고려할 경우 향후 과태료 부과시 감경(최대 50%)도 가능할 것이라고 국토교통부는 보도한바 있다.

▶ 등록 임대사업자 공적 의무사항 9가지(국토교통부 5.28일보도자료)

 

가. 임대차 계약시

1. 임대사업자 설명 의무(위반시 과태료 500만원이하)

ㅇ 임대사업자는 임차인에게 임대의무기간, 임대료 증액제한(5%), 임대주택 권리관계(선순위 담보권 등) 등에 대해 설명하여야 한다.

2. 표준임대차계약서 양식 사용 의무(위반시 과태료 1천만원이하)

ㅇ 임대사업자가 임대차계약을 체결하는 경우에는 법령에 정하는 표준임대차계약서 양식*을 사용하여야 한다.( 민간임대주택법 시행규칙 별지 제24호 서식)

ㅇ 해당 양식 미사용 시 임대차계약 신고가 수리되지 않을 수 있습니다.

임대차계약 신고 의무(위반시 과태료 1천만원이하)

​ㅇ 임대사업자가 임대료, 임대기간 등 임대차계약 사항(재계약, 묵시적 갱신 포함)을 관할 지자체에 신고하여야 한다. (신고방법) 지자체(시·군·구) 방문 또는 렌트홈 온라인 신고(제출서류) 임대차계약 신고서 및 표준임대차계약서

ㅇ 임대차계약 신고 이력이 없는 경우에는 세제 감면이 제한될 수 있다

나. 임대차계약 이후

4. 임대료 증액 제한 의무(위반시 3,000만원 이하)ㅇ 임대료(임대보증금 및 월임대료)를 증액하려는 경우 임대료의 5% 범위를 초과하여 임대료를 증액할 수 없다.

- 또한, 임대차계약 또는 약정한 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 임대료를 증액할 수 없다.

ㅇ 임차인은 증액 비율을 초과하여 증액된 임대료를 지급한 경우 초과 지급한 임대료의 반환을 청구할 수 있다.

5. 임대의무기간 준수 의무(위반시 임대주택 당 3,000만원 이하)

ㅇ 임대의무기간(4년 또는 8년) 중에 등록임대주택을 임대하지 않거나 (본인 거주포함) 무단으로 양도할 수 없다.

6. 임대차계약 유지 의무(위반시 과태료 1천만원이하)

ㅇ 임대사업자는 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대차계약을 해제·해지 및 재계약 거절을 할 수 없다. (거절사유) 월임대료 3개월 연체, 부대시설 고의 파손·멸실 등

7. 임대사업 목적 유지 의무(위반시 과태료 1천만원이하)

ㅇ 준주택(오피스텔)을 등록한 경우 주거용도로만 사용하여야 한다.

8. 임대보증금 보증 의무 (벌칙사항 : 2년 이하 징역이나 2천만 원 이하 벌금)

ㅇ 민간건설임대주택 등 보증 의무대상 주택*은 임대의무기간 동안 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다..

* (적용대상) 민간건설임대주택, 분양주택 전부를 우선공급 받은 민간매입임대주택 또는 동일단지 내 100세대이상 민간매입임대주택

9. 보고·검사 요청 시 협조 의무위반시 과태료 500만원이하)

ㅇ 관리관청이 임대사업자에 필요한 자료 제출을 요청하거나 관련 검사를 실시할 경우 적극 협조하여야 한다.

<상세한 내용은 국토교통부 5.28일 보도자료 참고>.

(http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=2&id=95083944)

출처 : 조세플러스


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.

  • 명칭 : 주식회사 세무티브이
  • 대표자명 : 김영지
  • 등록번호 : 서울 아 05448
  • 등록일자 : 2018-10-23
  • 제호 : 택스앤타임즈
  • 발행인 : 김영지
  • 편집인(편집국장) : 김영지
  • 발행소(주소) : 서울 금천구 가산디지털2로 70, 705호 (대륭테크노타운19차)
  • 발행일자 : 2018-10-23
  • 주사무소 또는 발행소 전화번호 : 1661-1411(FAX. 02-3289-6874)
  • 청소년보호책임자 : 김영지
  • 택스앤타임즈 모든 콘텐츠(영상,기사, 사진)는 저작권법의 보호를 받은바, 무단 전재와 복사, 배포 등을 금합니다.
  • Copyright © 2020 택스앤타임즈. All rights reserved. mail to midasx@daum.net
ND소프트